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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

人民網以房養老彌補養老金欠缺面臨雙重挑戰

  編者按: "以房養老"是一些發達國傢的一種"倒按揭"金融養老方式,在美國、英國、新加坡和加拿大運行較為成熟,我國也將於2014年進行試點運行。但此前,上海"以房自助養老"模式因存在信任危機被迫停辦,南京推行"養老院養老"模式中途"夭折",中信銀行(4.03, -0.02, -0.49%)推出"養老按揭"業務兩年來,實際效果一般。在當前養老金改革的大背景下,"以房養老"作為社會養老補充的模式能否廣為接受並推廣仍然面臨許多操作問題。

  日前,國務院發佈瞭《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,"鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點",並於2014年試點運行。"以房養老"計劃一出立刻引發瞭社會關註,政府是在為老人探索一種新的養老模式,還是在扮演"甩手掌櫃"的角色?面臨養老的老人們能否接受?2014年,"以房養老"是否可以克服多重阻力,順利推行?人民網記者對老人群體、銀行、專傢進行調查采訪。

 反對者多:房子是要給子女的

  記者采訪幾位面臨養老問題的老人,他們大多對"以房養老"表示難以接受。

  在地鐵站賣報一位北京老人說,不知道以房養老是怎麼回事。"對於沒有退休金的老人來講是挺好的,但是能不選就不選,國傢有最低生活保障,房子是要給兒女的。"

  北京朝陽區高碑店村兩位老人,面對"以房養老"一臉茫然,聞所未聞, "都有退休金,孩子不管還有親戚,實在不行還有最低生活保障,可以把房子租出去,怎麼也不會把房子抵押出去給銀行。"

  路上記者隨機采訪到的兩位老人,對"以房養老"模式雖有一定瞭解,但都反對,對房屋抵押後"老人住哪裡"尚不明白。其中一個老人是因為手續繁瑣,另一個老人不相信政府能妥善解決養老問題,一邊揮手一邊說,"政府應該先解決遺產稅事兒,80萬的起征點太低瞭。"

 觀念和制度令各地試點"夭折"

  從廣義角度講,"以房養老"有多種操作形式,包括租房養老、分租養老、賣房養老、縮房養老,抵押給銀行借款養老,遺囑托管養老等,而"住房反向抵押養老保險"即"倒按揭"隻是其中之一,即通過金融或房屋機構買斷老年人自有住房產權,通過測算定期給予養老補貼,老年人仍然可以在自己住房裡終身居住。

  "以房養老"首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇[微博]說,中國"以房養老"其實是商業性的養老保險補充產品。產品設計需滿足三個條件,即高房價的城市,高潛質的房屋,高素質的老人。而無子女老人和"失獨老人"則是最合適的群體。

  作為從發達國傢引進的一種金融養老方式,"倒按揭"在美國、英國、新加坡和加拿大運行較為成熟、普遍,在我國部分城市雖有試點,但效果不佳。

  其中,上海"以房自助養老"模式因存在信任危機被迫停辦,當地民政部門曾做過調查,九成左右老人擬將房產留給子孫。南京推行"養老院養老"模式,可謂國內"倒按揭"的雛形,但兩年的實踐也遭遇"夭折"。

  而作為首推"養老按揭"的北京中信銀行,2011年10月推出"養老按揭"業務,但歷時兩年,實際推廣效果一般。據中信銀行相關部門介紹,"推廣阻力主要來自產權期限、實際處置方面的不確定性和中國老年人群體的觀念意識問題"。銀行工作人員表示,"市場很大,我們還會繼續做,但國傢需要出臺相應政策支持給予支持"。

 傳統觀念和倫理成障礙

  對於2014年能否正常試運行,清華大學公共管理學院助理研究員胡乃軍表示擔憂,"中國人傳統的觀念和倫理、現行房產制度和市場經濟風險都會形成很大的阻力。

  "國外子女對老人的贍養義務比較薄弱,老人可以把房子抵押出去獲得間接收入。中國有好的傢庭倫理觀念,子女要贍養老人,老人就是願意把房子留給子女。"

  "房屋產權也是一個大問題,涉及到中國整體的產權制度,這個問題解決瞭,是很有幫助的。" 胡乃軍還說,我國目前推行"住宅用地70年年限",房產被抵押後,老人身故之時,商品房的使用年限也所剩無幾,保險公司和銀行等機構普遍擔心,依靠剩下的使用年限能否補償已支付的養老金成本。

  胡乃軍認為"以房養老"難推另一阻力是市場經濟風險,"比如房價波動風險、老人長壽風險、利率波動風險。但經濟風險通過技術手段可以解決,最大的問題在於我國的產權制度和倫理道德。政府需要以第三方的角色公正、客觀地權衡老人和金融機構的利益,獲得雙方的認同和支持"。

  中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇[微博]接受采訪時表示,必須改革房屋產權隻有70年的制度,最好是永遠使用。如果不解決70年房屋產權的問題,"以房養老"於理於法都無法操作。

  國土資源部副部長贠小蘇雖然表示"宅地70年後續期不影響以房養老",但在實際中並未有過運用,所以仍然像"空中樓閣",難以觸及。

  對於無房或者沒有完全房屋產權的,生活在農村或者地裡位置不占優勢的老人來說,其房子的經濟價值難以達到金融機構預期,也難以獲得"以房養老"的資格。

  對此,第十一屆全國人民代表大會財政經濟委員會副主任委員賀鏗認為,必須遵循自願的原則。"養兒防老"的傳統觀念束縛著當前老年人群,不願將房"抵押"。尚在探索階段的"以房養老"難以獲取老人的信賴,法律、市場等各方面都要配套,在觀念上也要有進步。"中國還不富裕,如果老人在老年沒有經濟來源,把資產、不動產作為養老資源,是很好的辦法。"

  對於市場風險,賀鏗表示:"銀行是一個獨立的法人,不能出瞭問題就想到國傢,投保的人也是獨立的,雙方要自願,國傢不能強迫去做,虧瞭也不能管,這才是市場高雄阿蓮汽車貸款經濟。"

 一種可選擇的"補充"養老

  當前,我國"老齡化"加速,人均壽命不斷延長,傳統的養老模式難以滿足社會現實需要。民政大埔鄉農地貸款率利試算表部副部長竇玉沛認為,我國未來將以多種途徑應對養老問題,在政府兜底的基礎上,鼓勵社會力量積極參與養老服務,"以房養老"是市場化運作的一種高端化服務,是自願的、自主選擇的行為。

  "應是老人應根據自己情況做出的自發行為",胡乃軍表示,要把以房養老和基本的養老保障、基本養老金制度區分開,住房反抵押養老保險是適合於特定人群的一種商業行為和市場化的機制,隻是基本養老保障的一種補充"。

  "以房養老"迎合的是小眾需求,尤其適合有獨立產權房的、沒有直接繼承人的、中低收入水平的城市老人。中央財經大學保險學院教授褚福靈告訴記者:"以房養老僅僅是合適群體的一個選擇,不具備普遍的意義,但卻是一個可以探討的方式,不會成為一種主流。"

  在爭議聲中,"以房養老"歷經十年上升到國傢戰略層面,勢在必行。就像胡乃軍說的,"隻是做大做小的問題!"政府有責任權衡各方利益,制定具體可行的政策體系,完善相關房產評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風險分擔機制,鼓勵金融機構參與相關衍生產品的創新,政府任重而道遠。

  人社部副部長胡曉義10月21日回應 "以房養老"說,人社部並不負責"住房反向抵押養老保險"制度設計,"國務院提出探索'住房反向抵押養老保險'試點,主要目的是幫助老年人手中的不動產增強流動性,變成可支配的資產。"胡曉義指出,"以房養老",僅僅是給有房產有條件的老年人多一種選擇,並非基本或主流的養老方式,更不會取代基本養老保險的制度設計。

  背景:相關國傢"以房養老"政策

  加拿大:超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數額在1.5萬至30萬加元之間,隻要不搬傢、不賣房,房屋產權人不變,可一直住到逝世,由後人處理房產時折還貸款。

  新加坡:60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,由公益性機構一次性或分期支付養老金,老人去世時產權由這些機構處分,"剩餘價值"(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

  美國:"以房養老"已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。美國的社會養老保障體系比較健全,但大多數美國老年人依然以"以房養老"方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出瞭 "倒按揭"貸款,發放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為瞭自己養老而購買瞭房子,然後把富餘的部分出租給年輕人使用,利用年輕人支付的房租來維持自己的退休後生活。由於美國的房屋出租業比較發達,美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比較可觀的。

  英國:"以房養老"主要有兩種形式,一是把房產抵押給銀行等機構,每月取得貸款作為養老金,老人繼續在原房屋居住,直至去世或搬進養老院後用該住房歸還貸款,大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式;另一種就是出售大房,換購小房,用差價款養老。此外,還有老人將房產出售後搬到其他物價水平較低的國傢去養老。

  日本:以房養老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例,申請人年齡必須在65歲以上,要居住在自己持有產權的住宅中,且不能有子女同住。申請人傢庭的人均收入要在當地的低收入標準之下,已經申請低保等福利政策的傢庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建築,集體住宅不可申請。

  荷蘭:"以房養老"模式起源於荷蘭,但荷蘭人對這種方式不感興趣,"倒按揭"基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上,房子一般都是自己買下來,沒有租房的壓力,2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休後的生活更輕松,有瞭很好的生活保障,他們一般不需要也不會考慮用"以房養老"這種方式來過退休後的生活。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-06/08422482735.shtml

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