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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

平安銀行的野心地產金融事業部欲攬巨擘入懷

  日前,平安銀行投行條線旗下的"金橙俱樂部",一舉吸納瞭40傢信托公司成為會員,其中中融、中信、中誠、外貿、平安、中鐵、新華等信托行業龍頭均在列。

  2013年初"金橙俱樂部"正式揭牌,一年時間其會員已囊括11傢券商、26傢大型企業集團財務公司、50多傢城商行和農商行、33傢基金公司等。

  本次多傢信托公司的加盟,標志著"金橙"系列的又一次擴容。隨著俱樂部成員隊伍的迅速壯大,平安銀行"大投行"格局逐漸成型。

  據21世紀經濟報道記者觀察,在"金橙"系列框架搭建日漸完善後,平安銀行現階段已著手成立金橙俱樂部的細分子俱樂部,由業務方向逐步衍生出其細分的合作平臺,如2013年萬華區農地貸款率利最低銀行末最新成立的"金橙"地產金融俱樂部。

  另據一位知情人士透露,2013年年末平安銀行還低調成立瞭"金橙"保理俱樂部,與浙江大道保理、惠豐國際保理等一眾保理公司形成合作聯盟。平安銀行針對商業保理公司推出涵蓋融資、結算、系統服務、渠道共享的綜合服務方案。

  事業部+俱樂部模式

  在地產金融俱樂部揭牌儀式上,萬科、保利、碧桂園等全國性一線房企均與平安銀行簽約,57傢房地產開發企業成為俱樂部首批會員。

  "主要目的是給客戶提供一個交流合作的平臺。依托集團綜合金融的優勢,共同探討多元化合作的可能性。"平安銀行地產金融事業部總裁劉湣棠對21世紀經濟報道記者表示。

  "現階段的策略是'兩條腿走路':一方面繼續做傳統的房地產融資,主要是做開發貸與經營性物業貸款;另一方面銀行事業部亦在嘗試與集團旗下的信托、基金公司合作為房地產企業設計各類資管計劃,我們稱為'抱團打天下'。"劉湣棠笑言。

  平安銀行行長邵平亦曾公開稱,其地產金融事業部已在廣州、成都、武漢、西安、寧波等全國大中型城市設立瞭18傢分部和3傢業務中心,事業部在分行的配置至少在5人以上。

  地產事業部武漢分部一位不願具名人士向記者表示:"我們的目標定位是重點服務俱樂部成員中80%的會員,同時與近60個成員企業悉數有業務往來。"

  據他測算,要達成前述目標,地產事業部交出的業務成績單須在千億以上。"去年傳統融資與資管計劃共約做瞭近四百億,其融資金額比例約為2:1,資管計劃做瞭100多億,數額並不算大。"前述武漢分部人士補充。

  劉湣棠對此則解釋道,去年整體授信風格偏審慎。"畢竟部門剛剛成立,團隊也正在組建中,這需要一段時間的磨合期,磨合不到位容易出現風險。"

  他補充稱,現階段仍將以傳統業務為主,但對創新型業務的嘗試不會停止。據透露,地產金融事業部2014年將著手組建產品研發團隊以及建立對商業地產、住宅等的評估體系。

  但當記者言及今年地產事業部的發展是否會進一步提速時,劉湣棠則認為,"2014年地產事業部有兩個重點:其一是將去年厘定的思路繼續固化下來;其二是保持業務的平穩增長,而絕非激進式的爆發。"

  截至2013年三季末,平安銀行地產金融事業部存、貸款餘額分別達114億元和153億元,實現非利息凈收入2.78億元。

 探索地產永續債

  據一位知情人士透露,2013年地產事業部成立之初,曾聯合平安大華基金與恒大地產合作發行瞭50億元的地產永續債,這是去年平安地產事業部最大手筆的創新項目之一。

  據21世紀經濟報道記者瞭解,最初試水地產永續債產品的機構包括諾亞財富與民生銀行,平安銀行於2013年四月迅速跟進,三者在市場早期階段嘗到"頭啖湯"。2013年下半年亦有信托公司著手設計類似的永續債產品。

  由於永續債融資金額巨大,專款專用,再加上項目的其他配套資金,將形成大額的資金沉淀,銀行可獲得相當可觀的中間業務收入。以平安銀行為例,僅與恒大合作發行的永續債產品,每年就將獲得超過2.5億元的中間業務收入,當月存款餘額近百億,且雙方簽訂瞭全面的戰略合作協議。

  而對香港上市的地產公司而言,其與銀行合作發行永續債產品的動力更是不言而喻:2013年6月30日,恒大凈負債率從2012年上半年的96.1%下降至58.4%,急降37.7個百分點,負債比率的降低幅度為行業之最;同期其總資產同比上升38.6%,達2745.9億元,而現金餘額為419.7億元,較2012年同期增長近70%。

  "由於永續債在香港會計財務制度上可作為股本處理,而並不計入長期負債,能降低地產公司的負債率,美化財務報表。此外,永續債在資金用途上比開發貸更為靈活,較大程度上增加瞭企業的現金流。"前述武漢分部人士直言。

  據瞭解,去年恒大永續債成功發行後,不少在港上市的房地產公司對該模式興趣甚濃。

  "大投行"漸成型

  2013年初,平安銀行重新厘定"公司、零售、同業、投行"的"四輪驅動"。其中作為投行條線的一大"利器","金橙俱樂部"被定位於搭建一個為高凈值投資人提供綜合化金融產品、資源共享、信息互通的金融同業合作平臺。

  "一方面是大、中型企業脫媒日趨明顯;另一方面則緣於巴塞爾III協議對銀行間融資規模擴張的限制,這就使得商業銀行必須跳出固有的商業模式來謀求發展,對中小商業銀行而言,尤為迫切。"平安銀行行長助理張金順日前向21世紀經濟報道記者坦言。

  本次結盟"金橙"的40傢信托公司中,已有逾20傢信托公司與平安銀行開展理財業務、代銷、托管業務的合作,2013年以來累計新增信托資產托管總量近3000億元。

  據記者獲得的內部資料顯示,平安銀行與信托公司未來重點合作方向包括主動管理類業務、創新類業務、代銷代付、資金渠道重新整合等。

  其中創新類業務包括私人銀行客戶對接傢族信托業務、資產證券化產品開發;資金、渠道的重新整合指投行條線、同業條線與各事業部之間的業務聯動,對接信托項目的開發。

  "通過俱樂部平臺打通資金來源通道,吸引存款,其後逐步探討在財富管理、債券承銷等業務上尋求更大合作空間的可能性。"張金順直言。(編輯 馬春園)

  (21世紀經濟報道)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-10/07452600660.shtml

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