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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

房企躺著掙錢:2千萬海南拿地 啥都不幹賺12億

  專傢測算:海南閑置土地超13萬畝7萬多畝閑置超10年

  歡迎回來,來關註土地閑置的問題。海南地處熱帶,又有著長達1800多公裡的海岸線,因此歷來是房地產開發的熱點地區。90年代,海南曾經掀起過一陣房地產開發熱,但最終以泡沫破裂而收場。不過近年來,隨著海南升格為國際旅遊島,當地房產開發再度升溫,但這也引發瞭一個問題,那就是土地閑置。不少開發商購地之後,土地多年來既不用於建設,也無法再從事農業生產,任其荒蕪浪費。其中一些土地,甚至一閑就是二十多年。

  三亞市的紅塘灣擁有約4.5公裡長的海岸線,早在2006年,就規劃在這裡建設世界級的休閑度假旅遊和居住地。為此,這裡臨海的土地幾乎全都變成瞭建設用地。然而沿著海岸線映入記者眼簾的,卻都是雜草叢生的荒地。

  紅塘村村民告訴記者,這裡的地,全部都賣掉瞭。靠海的,都占完瞭。全部都被占光瞭。

  離開紅塘灣,記者沿海岸線一路向東,途徑海棠灣、土福灣、清水灣、日月灣和石梅灣,最終到達神州半島,發現沿途矗立著不少爛尾樓,而在樓盤之間,則是大量的閑置土地,有的閑置土地甚至綿延二十來公裡。

  海南省三亞市南林農場村民告訴記者, 女:過去是種什麼的?種水稻的。現在已經蓋掉瞭,用土蓋住瞭到現在都沒有開發。被蓋瞭多少年瞭?九三年到現在。

  海南省三亞市南林農場村民告訴記者,從九三年荒到現在。荒瞭二十年。

  在神州半島的福樂溝村,記者遇到幾位正在收海菜的村民,他們告訴記者,早在2006年,村裡的土地就被中信集團購買瞭,到八年過去瞭,依舊是荒地一片。

  海南省萬寧市神州半島福樂溝村村民告訴記者,就是荒在這裡。(記者:荒瞭多長時間?)荒瞭八年瞭。

  海南省萬寧市神州半島南塘村村民告訴記者,總之,神州半島的從西到這邊,地都征完瞭。(記者:這個大概有大面積?)村民:二十四平方公裡。他就是買這個地的,買的賣的,搞生意的,他不是搞開發的。

  在從三亞到瓊州東海岸的這段海岸線上,記者粗率估計瞭一下,已經被征用但尚在閑置的土地大約占到瞭三分之二以上。而整個海南的閑置土地數量則更加驚人。

  房地產評論傢楊少峰表示,13.06萬畝,這是真正意義上的閑置土地,也就是說這個地已經到瞭企業的名下,但企業它可能在很長的時間沒有開發,這其中大概又有7萬多畝,它的閑置時間達到10年以上。

  海南省國土環境資源廳最新公佈的閑置土地名單顯示,近80%以上的閑置土地為房地產企業所占,閑置時間從2年到10年以上的都有,而其中還不乏諸如華潤、國信、綠城這樣的知名房企。

  房地產評論傢楊少峰表示,你比如像雅居樂的清水灣,中信的那個神頭半島等等像這些很大的,它可能一個項目,政府整個的占地它可能上萬畝,但是目前它隻能開發一千畝,兩千畝,那剩下的這個八千畝,到底算不算閑置閑置土地?0755還有相當大的這部分土地沒有納入進來,這一些僅僅是這13.06萬畝的這個土地,大概相當於海南省兩年的這個供地量的總和。

  高爾夫球場建一半荒一半 經營慘淡

  這些閑置的土地,按照閑置原因分類,可以分為兩類,一類是因為企業自身原因而閑置的,一類是因為政府原因而閑置的,按規定,前者兩年內未開發的將由政府無償收回,而後者則不會被收回。

  在采訪中,我們的記者就發現,被認定因政府原因而閑置的土地占到瞭絕大多數,其中三亞市認定的三十宗閑置土地中,被認定屬企業原因的隻有四宗;而萬寧市的136宗閑置兩年以上的土地中,屬於企業原因的也隻有十九宗。這就意味著,這些地方絕大多數的閑置土地都將繼續理直氣壯地閑置下去。與此同時,一些企業在獲得土地後,浮皮潦草地用少量土地建上一些經營性設施,就輕易躲過瞭因自身原因而造成土地閑置的責任。至於這些設施到底賺錢不賺錢,其實他們並關心,因為他們更關心的是地價的升值。

  位於三亞市天涯鎮的紅棠灣高爾夫球場,剛進入時,首先看到的是平坦的水泥路和兩邊蔥蔥鬱鬱的草坪,但往裡深入也就200來米,水泥路就被塵土飛揚的土路所代替,四周也變得一片荒涼。除瞭小塊草坪外,剩下的全是雜草叢生的荒地,有許多地方甚至直接裸露著黃土。球場裡的海灘上也是垃圾遍地。為瞭掩人耳目,高爾夫球場在外圍鋪瞭一圈草坪,如果僅僅從球場外觀察的話,很難看到中間的荒地。據記者估算,這些尚未開發的荒地約占整個球場面積的三分之二。記者開車在球場裡轉瞭一圈,沒有遇到一個打球的顧客,隻碰到球場保安在驅趕跑到球場裡來的漁民。

  三亞紅棠灣高爾夫球場保安告訴記者,要趕他們出去。女:你要把他們趕出去。記者:他們怎麼進來的。保安:球場,不是給你進來抓魚的。女:這是球場嗎?保安:這不是草地嗎

  在紅棠灣高爾夫球場的官網上記者看到,該球場是一個18洞的標準高爾夫球場,未來還將擴建到36洞,同時該球場還有遊艇俱樂部、沙灘娛樂、潛水觀光等項目,並配有會員別墅和五星級酒店。但記者在球場內並沒有見到相關設施,僅在服務臺的旁邊建有三座別墅。

  紅棠灣高爾夫球場工作人員告訴記者,(記者:這裡邊最多能住多少人?)二十幾個人這樣子。

  如此簡陋的設施,顯然很難吸引到多少顧客,周邊村民告訴我們,這裡的經營現在是一年不如一年。

  高爾夫球場很賠錢 地皮升值很可觀

  海南省三亞市紅塘村村民告訴記者,球場都沒人,客人都沒人打球,草坪能好,沒錢來養工人。我們村子裡面那些上班的說,好幾個月都沒發工資。1854今年他們又裁員。好多農民工回傢。

  據保安講,紅棠灣高爾夫球場現在每個月虧損幾十萬元,過去有近200名員工,現在也就隻剩下100多人瞭。

  三亞紅棠灣高爾夫球場保安告訴記者,現在都是賠,每個月都賠。

  該高爾夫球場位於紅塘灣的黃金地段,有著近3公裡的沙灘,當記者對於這樣一個好位置長年入不敷出表示惋惜時,球場保安和周邊村民卻一語道破天機,球場老板其實根本就不在乎球場是否賺錢,他們看重的是這塊地皮的升值潛力。

  三亞紅棠灣高爾夫球場保安告訴記者,這個球場經過多個老板轉手。

  三亞紅棠灣高爾夫球場保安告訴記者,這個地皮不是拿來打球的。炒這個地皮,準備來搞別墅的,球場賺不到錢。

  海南省三亞市紅塘村村民表示,他就守著這塊地,等北屯區民間二胎著(賣)地。

  高爾夫球場成吸金利器 土地三年增值60倍

  據瞭解,三亞紅棠灣高爾夫球場開建於1997年,由日本的一傢開發商投資,準備建設一個18洞的標準高爾夫球場,但在完成瞭前9洞的建設之後,由於與合作方發生糾紛,2004年該球場法人變更為香港都市國際控股公司。此後,紅棠灣高爾夫球場就一直處於建設停滯狀態,而且經營每況愈下。但就是這麼一個半死不活的高爾夫球場,卻在大量土地未被開發的情況下,上演瞭一場波詭雲譎的資本大戲。

  工商部門的登記資料顯示,2004年,公司現任老板楊寧俊以香港都市國際控股公司的名義,出資528萬美元買下瞭占地1300多畝的紅棠灣高爾夫球場,當時規劃為18洞,已經建好9洞,再建9洞就可以開張營業瞭。但是買入球場之後,楊寧俊沒有再增加投資,也沒有繼續建設。但是在2006年7月,企業的投資總額和註冊資本卻驟然增加,其中投資總額從1200萬美元增加到5000萬美元,註冊資本也從528萬美元增加到2528萬美元。一位曾在該高爾夫球場工作過的員工告訴記者,這主要是因為楊寧俊引入瞭兩個新股東。

  內幕人士表示,進來瞭兩個股東,購買瞭80%的股份,老板自己留瞭20%。那個變化就是原來拿地的時候是兩三萬塊錢一畝,這次是轉讓瞭80%的股份,總共12億港幣,折算下來大概是每畝一百萬港幣。

  12億港幣的價格足足相當於楊寧俊買進球場時價格的60倍,但卻還隻能占有80%的股份,球場股權之所以如此暴漲,爆料人告訴我們,最主要的原因就是楊寧俊向新股東承諾,球場的一部分土地將改為旅遊度假用地,用來興建酒店。但是此後3年,酒店卻一直遲遲都沒能建起來,因為三亞市規定,建酒店的前提是必須保證18洞高爾夫球場的用地。

  內幕人士表示,當時老板拍胸脯答應新加入的股東他能辦的,一定能辦的,//但事實上根本沒做下來。

  2009年,每年虧損數百萬的兩位股東眼見建酒店無望,又將手中80%的股份以6億人民幣的價格賣回給瞭楊寧俊。

  內幕人士表示,整個過程當中,他用每年幾百萬虧損的情況套瞭6億的投資額。

  目前楊寧俊已經又開始瞭新一輪的招股賣地,在業內人士的引薦下,記者進入瞭一個專門炒賣海南土地的微信群,在這裡,紅塘灣高爾夫球場的1300畝土地正以35億的價格出售。記者在該微信群裡表示有買地的想法,沒想到在不到一個小時的時間裡,就收到瞭60幾宗土地出售的信息,而這些土地80%以上位於三亞。

  房地產評論傢楊少峰表示,海南的房地產公司,我認為至少有7成以上,它拿地,目的不是為瞭開發,而是為瞭倒賣。我可能把它開發成項目,我掙的錢不如去倒賣

  據瞭解,為瞭掩蓋炒賣土地的意圖,這些交易通常都偽裝成出售境外股權、股權變更、或是權益變性等形式,不僅獲利頗豐,還能大量避稅。有業內人士算瞭一筆帳,以紅塘灣高爾夫球場12億港幣的這次股權交易為例,就至少規避掉瞭4個億左右的土地增值稅。

 種田沒地求職無路 土地閑置讓農民很受傷

  在土地大量閑置的過程中,失地農民成為瞭最大的受害者,由於土地被征,他們無法再從事農業生產,原指望在房地產或商業項目建成後就近務工,但也因為土地閑置而化為瞭泡影。

  老羅是海南省萬寧市禮記鎮田新村的農民,1993年,一傢名叫昌華的公司以每畝3500元到3800元的價格購買瞭該村的土地,當時企業規劃要在這裡建旅遊項目,並吸納村民前來就業。然而21年過去瞭,這片被征的土地依然看不出任何要開工建設的樣子,而土地的主人卻已經換瞭四次。

  萬寧市禮記鎮田新村村民老羅告訴記者,21年的過程,就是中間轉賣給日月灣公司,日月灣公司以後又轉賣給一橋公司,一橋公司現在又轉賣給鑫橋公司。

  當年發放的征地補償款老羅早已花完瞭,就業的願望也成瞭泡影,為瞭生計,老羅和部分村民開始在這片荒地裡種莊稼,但不久就被開發商給全部拔掉瞭。

  萬寧市禮記鎮田新村村民老羅告訴記者,這片地已經有很多年荒廢瞭,荒廢瞭以後,我們農村的農民看到這個地很閑,沒事做,我們農村群眾翻起來種苗,種苗瞭以後,種瞭不到三天,全部遭到破壞。

  後來老羅和幾位村民又商量著一起建魚塘,在和開發商協商之後,老羅他們以每年三萬元的價格租瞭一塊地方。

  萬寧市禮記鎮田新村村民小羅告訴記者,每年要付三萬塊,租金三萬塊。(記者:那這塊地原來是你們傢的嗎?)是我們村委會的。(記者:那原來你們傢有地嗎?)這裡也有,這裡面呢。

  就在大傢東拼西湊建起瞭魚塘,而且生意一天天好起來的時候,今年4月上旬的一天,100多個陌生人卻手持刀棒闖進魚塘,將設施全部毀壞,導致養在裡邊的魚蝦也幾乎全部死光。

  海南省日月灣村民小羅告訴記者,這個膜好好的膜,他全部割掉瞭,用刀割掉的。(記者:用刀給你割掉瞭。)對。(記者:那現在裡邊蝦和魚還有嗎?)死光瞭。

  作為魚塘合夥人之一的小羅告訴記者,這夥人曾明確表示他們是開發商派來的,打砸魚塘的目的是讓他們趕快騰出這片土地來。小羅說,在去年底,開發商就曾經派人來通知他,這片土地馬上要開發,讓他把魚塘搬走。可是一來土地租約還沒到期,二來魚苗太小沒法搬傢,因此他就沒有立刻搬離,沒有想到,三個月之後,就遭遇瞭如此滅頂之災。

  海南省日月灣村民小羅告訴記者,(記者:你建這八個蝦池,要花多少錢?)當時搞到八個塘,拉水管從海邊拉過來,總共八十五萬。(記者:八十五萬,你現在買這些蝦苗,魚苗呢?)蝦苗買瞭六萬多。魚苗多一點,魚苗就三十多萬。(記者:那你們怎麼辦呢打算?)我們也要搬走瞭,沒辦法。

  看著滿目狼藉的魚塘,想想荒廢瞭20多年也沒有開發的土地,失去瞭土地、也不再年輕的老羅,真不知今後的生活將如何繼續。

  海南省萬寧市日月灣農民老羅告訴記者,(記者:沒有土地瞭你們都怎麼生活?)我們都是出門打工。(記者:能打得動嗎?像您這個年紀還要出去打工?)很難打的,像我肯定。我們生活很困難瞭。。傷心流淚。。

  征地開發仍在繼續 農民故土難離生活艱辛

  盡管目前已有大量土地閑置,但我們記者在調查中發現,在海南,征用農村土地轉作建設開發之用的做法,一天也沒有停止過。不過也有部分農民,不願就此被征地拆遷,而是倔強地留在瞭自己的傢園裡,但是他們的生活同樣也面臨著重重困難。

  在位於海南省神州半島的福樂溝村,記者瞭解到,早在2006年,村中的很多土地就被中信集團征走瞭。

  海南省神州半島福樂溝村村民告訴記者,一畝是五千八。(記者:哪一年征的?)2006年。(77:30)/(記者:要是開發,你們隨時是不是需要搬走?)不知道政府對我們怎麼要求。(記者:因為已經給你錢瞭。)我們還沒有領。

  據村民講,目前神州半島大部分土地都已被征,當時都是由萬寧市政府或各個村委會出面征地的,因此不少村民無奈地選擇瞭領取補償款、然後搬離。不過也堅持不搬的,南塘村至今仍有80多戶村民故土難離,但他們的生活卻因此變得異常艱難。

  海南省神州半島南塘村村民告訴記者,(記者:你們為什麼住在這麼簡陋的房間裡?)都沒有地方住,就以前那新房都給我們房貸信貸是什麼意思任何問題免費諮詢拆瞭,然後我們就蓋這個。(記者:把你們房都拆掉瞭。有電嗎?開一下看一下?)沒電。(大四: 29:50)(記者:什麼時候才有電?)晚上。(記者:每天有幾個小時的電?)大概11點鐘就關掉,7點鐘就開始發電。(記者:晚上7點到11點,有四個小時的電,其他時間都沒有電?)沒電。(記者:你們這電怎麼來的?)用發電機發的。

  據村民介紹,2006年,萬寧市政府與中信泰富簽訂協議開發神州半島的旅遊資源,由萬寧市政府出面征地。根據土地類別,每畝土地的征地補償款在6500元到2萬9千元之間,平均下來,南塘村每人拿到的補償款約6萬元左右。但土地被征之後,村民要搬遷到5公裡外的安置區去。對於這個條件,南塘村有80多戶村民拒絕接受。

  海南省神州半島南塘村村民告訴記者,我們在這裡住瞭幾百年瞭,男的出去捕魚,女的繼續種田,我們為什麼要讓你趕出去,讓我們沒有工作,就業怎麼辦?

  村民們告訴記者,在神州半島,每個傢庭打漁和種地的收入,平均一年在七八萬元,如果搬遷到安置區,就意味著他們將失去這些經濟來源。因此村民提出以土地入股,就地安置、解決就業。政府不同意這個條件,於是在僵持瞭一年之後,2007年,村民們世代居住祖屋被全部強拆。

  海南省神州半島南塘村村民告訴記者,都打掉瞭。(記者:怎麼打掉瞭?)全部把我們房子全部拆瞭。

  此後數年,不斷有人前來強制村民搬遷,雙方沖突也因此不斷升級,甚至出現過村民死傷的情況,但這80戶村民始終不願搬離,現在他們雖然還堅守在自己的土地上,但土地已經不讓他們耕種瞭。

  海南省神州半島南塘村村民告訴記者,這些都是以前我們種水稻的地,你看多好的地,很肥的,以前我們種的時候,那一傢人是吃不完的,一年都不用買糧食的,但是搞開發以後,我們種還不讓種。(大四:41:10)

  采訪中,一位90多歲的老人告訴記者,她已經在簡易棚裡住瞭8年,不知道還要再這樣住多久?(老人哭泣的畫面。。。)

  



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-04-27/09052706460.shtml

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