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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  "2009年、2010年這兩年房地產比較火爆,所以2010年、2011年這兩年外行進入房地產泰山區農地貸款率利最低銀行比較行業的特別多。"

 8年105傢上市企業退場

  今年7月底宣佈退出房地產業務的南京新百,主營零售百貨業。2009年為避免與當時實際控制人王恒旗下的金鷹商貿同業競爭,南京新百擬將主營業務百貨經營變更為商業地產開發和運營。彼時媒體報道稱,"南京新百所擁有的商業地產資產方面,在南京河西一塊地拆遷已近尾聲,拆遷完成後將盡快做好規劃施工,商業地產再添一個項目。此外,2008年,南京新百在鹽城購買瞭一塊200畝土地,2009年底在蕪湖建設的新百大廈五星級賓館將基本竣工,同時對商場進行改造"。



  此前,還有金發科技、南京高科、水井坊、TCL集團等上市公司也已經紛紛表態,將專註主業,逐漸剝離房地產業務。此外,還有部分企業掛牌出讓旗下房地產項目。根據北京(樓盤)產權交易所網站的信息顯示,8月份僅北交所掛牌的房地產行業項目就占到全部掛牌項目的1/3,其中,超過80%的掛牌項目都為非房地產主業企業所有。

  今年5月,則有南京中北(集團)股份有限公司公告稱,旗下南京中北瑞業房地產開發有限公司已經以1.24億元轉讓給明發集團,退出地產業務。同期,北大荒也宣佈,由於市場前景不佳,將終止與呼倫貝爾天順房地產開發有限公司聯合開發海拉爾"天順新城"房地產項目合作關系、退出"天順新城"房地產項目的議案。

  "從我們的監測來看,從今年年初至今,房地產行業的規模股權交易確實有所增加,同比去年增加瞭至少兩成,涉及資金超過百億元。"北京產權交易所一位負責人在接受媒體采訪時明確表示。

  在某機構中國高級分析師薛建雄看來,樓市"黃金十年"後的這一波"退房潮",大約始於2012年。

  另有機構統計,今年前7個月樓市股權變動頻繁,規模股權交易已經超過60宗,披露的交易值也超過200億元。

  薛建雄告訴時代周報記者:"到瞭2012年、2013年的時候,這些外行的開發商就被套得很難受瞭,2013年認為能解套但是很難解得瞭,就算是房價上漲瞭,但是平攤瞭專業技術水平,還是賺不到錢,還是會虧錢。所以去年有一些趁市場好就解套瞭,還有一些沒解套的現在虧得更厲害。"

  以醫藥行業為例,Wind的數據統計發現,在申萬行業183傢醫藥生物企業中,2005-2012年主營收入明確涉及房地產業務的有18傢,而在2012年年報,華潤三九、華神集團、華東醫藥等8傢企業主營收入已不"涉房"。而進入2013年後,羚銳制藥、白雲山A、中恒集團、西南藥業、雲南白藥5傢公司也公告表示退出房地產。食品行業"醋老大"恒順醋業的地產之旅始於2003年,而到瞭2012年年報顯示,其房地產業務毛利率僅為10.4%,受房地產業務所累,公司當年虧損3705.84萬元。恒順醋業最終"迷途知返",自2012年12月宣告剝離地產業務。

  不過,該公司房地產業務同樣不順利。根據南京新百2013年年報,2013年公司商業方面實現營業收入27.60億元,房地產業實現營業收入2.06億元。而就在7月初海通證券發佈研報稱:"其地產業務將在2015年步入收獲期",不久,南京新百宣佈退出房地產業務。

  張大偉稱,隨便拿塊地就撿錢的時期已經過去。"行業利潤降低瞭之後還是需要專業型的公司,隻有專業型的公司才可能做到比行業平均利潤高一些。房地產行業優勝劣汰,肯定會導致一些企業離開這個市場,這才是一個行業正常的標準形式,不可能隻要進入這個行業就賺錢,那這本身也是一個畸形的市場。"

  雲南白藥在去年3月發佈公告轉讓旗下房地產子公司白藥置業全部股權,表示"為專註主業"退出房地產業務。根據雲南白藥歷年年報顯示,2007年,白藥置業無營業收入,也無凈利潤。2008年白藥置業仍然無營業收入,凈利潤虧損41萬元。2009年更是虧損455萬元,2010年白藥置業出現563萬元的盈利。但2011年度實現營業收入2.145億元,凈利潤為-111萬元。

  "這才剛剛開始,後續有可能還會增加。"中原地產市場總監張大偉向時代周報記者預測稱,"之前房地產非主營業務的企業,進入房地產行業的數量太多瞭。現在黃金十年過去瞭,房地產暴利結束,對企業經營的要求越來越高,那些主營業務非房地產的企業精力也有限,可能會發現這個行業越來越難做,離開房地產行業會越來越多。"

  據時代周報記者不完全統計,進入9月份以來,上海聯合產權交易所掛牌的產權項目中,涉及房地產業的項目共計6項。其中包括光明食品集團旗下桐廬飄鷹置業有限公司51%股權、國傢電網公司下屬北京華中園房地產開發有限公司50%股權、中國電子信息產業集團有限公司下屬濰坊科信房地產開發有限公司100%股權、上海中虹(集團)有限公司旗下鎮江虹孚置業有限公司100%股權以及21929萬元債權等等。

  一項公開的數據是據Wind資訊統計顯示,在A股2000多傢上市公司中,除瞭房地產與建築業外,2005-2012年主營收入構成中明確顯示涉及房地產業務的公司共計238 傢,而到瞭2012年年報中,這一數值降到瞭133傢,也即8年間,有105傢,約44.1%的涉房上市企業選擇瞭"脫離房地產"。

  這105傢撤離樓市的上市公司從事的主營業務主要分佈於商業貿易、公共事業、化工、農林牧漁、醫藥生物、紡織服裝、食品飲料等行業。其中,商業貿易"涉房"企業最多時高達37傢,化工行業"涉房"企業達21傢,公共事業、醫藥生物"涉房"企業分別達18傢,交通運輸、紡織服裝、農林漁牧、食品飲料的"涉房"企業數量,則分別為17、13、13、12。

  就在8月底,重慶資本巨頭隆鑫集團旗下隆鑫地產,被曝多個項目陷入停工狀態,或將轉手重慶新城開發建設有限公司,全面退出地產業務。而此前的7月份,南京新百發佈公告稱,今後將集中精力突出主業,逐步退出房地產業務。

  房地產行業環境的日趨嚴峻,讓不少"黃金十年"跨界撿錢、原本隻想"分一杯羹"的外行企業陷入資金危機,房地產業務出現虧損,甩掉"房地產包袱"成為越來越多公司的共同選擇。

105傢上市企業黯然退場 棄房資金約1600億元

  前7個月樓市股權交易超60宗

  "拿塊地就撿錢的時代已過去"

  中原地產市場總監張大偉將外行企業"退房"的原因作瞭總結:"我們做過一些分析,主要原因很簡單,從資金成本、資金價格上來說,很多主營業務不錯的企業目前都面臨著一些資金問題,所以它們隻能退出房地產行業,因為房地產行業轉移資產相對來講容易一些。另外一個原因就是跟房地產業整個利潤的下滑有關系,現在房地產業的平均利潤在下滑,特別是對於那些主營業務是房地產的企業來說,它們本身的利潤率就是低於行業平均線的,在目前這種情況下,更面臨著利潤收縮的問題,所以隻能棄房。"

內容來自sina新聞

  薛建雄告訴時代周報記者:"這些外行本來認為房地產很容易做,結果進來發現不那麼容易做。"

  不過事到如今,非房地產主業企業盡管有心退出,卻或已經陷入瞭無人接盤的困境。北京產權交易所一位負責人就曾公開表示,目前房地產企業大部分都存在著資金鏈緊張的問題,因此買方需求並不旺盛。與2011、2012年相比,企業通過交易所轉讓房地產項目的熱度已經下降瞭。而中信證券房地產分析師丁勇文則評價認為,目前掛牌轉讓的大部分房地產資產,屬於"盈利不高"的資產,無人接盤也在意料之中。

  一個比較典型的例子是,今年2月份,中石化將其持有的河南華誠房地產開發有限公司(以下簡稱"河南華誠")25.17%股權及1.63億元債權掛牌轉讓,該國有產權股項目當時的掛牌價格為1.64億元,即河南華誠25.17%股權轉讓底價為人民幣105萬元。

  可是7個月過去後,該項目依然未能順利轉讓。9月初,該國有產權股項目再次掛牌,而此時河南華誠25.17%股權對應掛牌價格僅為1元。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-28/09352926950.shtml

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