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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

泰禾集團激進拿地業績暴漲 又遭遇樓市放緩

  去年斥資195.3億在全國拿地,今年以來僅在北京市場已投入101.3億拿地

  分析稱,一旦房價上漲趨緩或下跌,將導致資金回籠放緩,引發資金鏈緊張

  部分地區樓價下降、個別房企資金鏈斷裂......近期,各類有關房地產的負面事件,幾何式爆發出來。5月15日,融創將收購綠城中國不超過30%股權一事,被雙方公告證實。對綠城"易主"的原因,業界一度猜測為綠城資金鏈緊張所致。交易公佈後的次日,融創股價大跌6.54%。有投行表示,此次交易或使融創負債急升40個百分點。

  房地產是支柱性產業。而在資本市場上,房地產企業,同樣堪比中流砥柱。據不完全統計,目前,在A股和港股上市的國內房企,數量已經超過瞭100傢。如萬科、恒大、保利等房企龍頭,均早已是資本市場上的大鱷。集中在三四月份發佈的年報裡,上市房企對他們耕耘於斯的行業前景,進行瞭預測。少數幾傢哀嘆"黃金期已過"之外,其他上市房企,給出瞭"謹慎樂觀"、"中長期向好",甚至"一片繁榮"等判斷。

  截至4月底,已發佈一季報的60多傢上市房企中,六成出現瞭業績下滑。令外界緊張的還有,上市房企的財務狀況,日趨緊張。有報告指出,今年一季度,上市房企的有息負債率,創出瞭33.7%的歷史新高。

  基於此,我們選取瞭泰禾、首開、碧桂園、首創等房地產個股,探究他們的財務狀況。

  2013年,福建房企泰禾集團因在京、滬等地高價拿地,頻頻上演地王戲碼而備受地產行業關註。數據顯示,截至去年年末,該公司共斥資195.3億元。與此同時,泰禾的業績也實現暴漲。年報顯示,公司在2013年的營收和凈利均同比漲超100%。

  激進擴張的背後,是公司的債務高企和資金鏈隱憂。年報顯示,截至2013年末,公司資產負債率高達85.74%;此外,截至今年5月,公司對外擔保融資額度達到272.59億,是去年末凈資產的5倍之多。 進入2014年以來,樓市正經歷銷售放緩。國傢統計局公佈的前4月房產開發情況顯示,全國房地產開發投資2.23萬億元,同比增長16.4%,增速較2013年同期回落4.7個百分點,創近一年來新低。

 瘋狂拿地 業績暴漲

  4月8日,上市房企泰禾集團公佈2013年年報。數據顯示,泰禾集團去年實現營業收入61.28億元,同比增長133.4%;歸屬於上市公司股東的凈利潤為7.28億元,同比增長126.66%;實現銷售合同金額124.44億,同比增長近100%。

  營收、凈利和銷售額紛紛暴漲的背後,是該公司去年在北京、上海等地實施的"搶地政策"。去年1月,泰禾斥資18.5億元奪得北京朝陽區孫河地王,掀起瞭公司在京城瘋狂拿地的序幕。該筆交易樓面價達到2.84萬元/平米,在上半年全國住宅用地成交樓面地價排名中位居前列。

  去年4月,泰禾19.3億競得北京通州臺湖鎮地塊,溢價率高達112%;同年5月下旬,又以11.25億元拿下臺湖鎮另一宗地塊,成交樓面地價高達1.9萬元/平方米。

  與此同時,公司在上海和福建也不斷拿地。截至2013年末,泰禾共斬獲全國12幅地塊,總占地約1488.75畝、總建築面積超238萬平方米,拿地總金額合計195.3億元。其中福建區域耗資100.72億元、北京63.35億元、上海31.23億元。

  其實,泰禾往年的業績並不起眼。數據顯示,2010年泰禾的營收規模為27.12億元,2011年為26.41億元,2012年的營收則下滑到26.02億元,當年凈利潤為3.44億元。有行業內人士戲稱,"泰禾2012年的營收連支付2013年拿地利息都不夠。"

  也有業內人士對泰禾的瘋狂擴張提出質疑,認為該公司屬於典型的激進派,其去年在京滬等地拿地動作均很大,而且價格相對較高。

  "我們不是在傻拼,是對市場準確判斷後,才堅定去拿地。"面對拿地激進的質疑,5月4日,泰禾集團董事長黃其森接受媒體采訪時表示,公司拿地計劃是有前瞻性的,"去年年初大傢都還沒有反應過來呢,泰禾已拿瞭好幾塊地。"

  負債上升 繼續擴張新竹房屋汽車貸款大溪汽車貸款

  泰禾財務上的負擔和隱憂從去年下半年開始顯現。去年三季報顯示,截至2013年三季末,泰禾的凈資產為30.4億元,凈利潤5.21億元,一年內到期的非流動負債達到19.33億元,短期借款為50.7億元、應付其他款項為24.70億元,長期借款為86.14億元,負債率達到81.9%。

  從此前剛發佈的2013年年報來看,盡管去年業績猛增,公司的現金流狀況並未得到改觀。2013年,公司經營活動產生的現金流量凈額為-114.41億元,而2012年底這一數字為-8.02億元;另外,泰禾集團經營活動現金流出205.55億,同比暴增250.91%。

  截至2013年年底,泰禾集團的總資產為356.95億元,總負債為306.05億元,資產負債率從2012年底的82.59%上升至85.74%。

  在泰禾的經營邏輯中,對於房企而言,高杠桿、高負債等並不是可怕的詞匯,隻要周轉夠快,一切就都不是問題。公司董事長黃其森曾表示,泰禾90%的項目都要走高周轉的模式,即保證投建的地產項目在7-8個月內開盤,通過迅速收攏資金來緩解相應的資金壓力。

  資產負債率的上升和流動現金的壓力並未讓公司放慢擴張的步伐,進入2014年的泰禾繼續"大刀闊斧"式前進。

  上月10日,泰禾通過競拍,拿下北京大興區黃村鎮兩宗地塊,總價高達51.7億元。此前2月20日,公司以49.6億元競得北京市豐臺區盧溝橋地塊。單在北京土地市場,泰禾今年已投下101.3億元。

  泰禾的年報中顯示,公司2014年的銷售目標為250億元,而2013年的銷售合同金額為124.44億。這意味著,在樓市增長放緩,眾多大型房企調低銷售增速的背景下,2014年泰禾集團意欲實現超過100%的增長。

 對外擔保為凈資產5倍

  為滿足資金需求,公司不斷從銀行、股權基金、信托等機構以抵押地塊、對外擔保的方式進行融資。5月9日,泰禾對外發佈公告稱,將為旗下福州泰嶼、南京吉慶、泰禾嘉信等7傢公司提供連帶責任擔保,擔保金額共計96.82億元。根據公告,截至目前,泰禾集團實際對外擔保總額為272.59億元,占公司去年年末經審計後凈資產的535.51%,對外擔保額度已達到公司凈資產的5倍之多。

  "應該說泰禾的債務風險還是很大。一般來說,對外擔保額度和凈資產的比例上限是50%,但該公司已經大大超過。此外公司資產負債率達到80%,其流動現金狀況也令人堪憂。"一位券商人士對新京報記者表示,如果缺乏資金來源,單靠杠桿率較高的融資方式,一旦公司投資的項目出現問題,公司的抗風險能力差的弱點會被突出,屆時可能給資金鏈帶來很大問題。

  某地產行業研究員則認為,泰禾瘋狂擴張需要依仗著高周轉的模式,即投建的項目快速賣盤,迅速從市場回籠資金。但從近兩個月地產行業走勢來看,成交量放緩,樓市暴利時代可能正在逐步遠去。在未來樓市走勢並不明確的情況下,泰禾逆市高成本融資拿地,風險有上升趨勢。

  "未來一旦樓市發生變動,房價上漲速度趨緩或下跌,都可能致使泰禾銷售預期出現問題,而高周轉模式遇到挑戰,勢必也會給泰禾的資金鏈造成極大困局。該公司如此激進擴張,就像是一次豪賭。"該研究員表示。

  4月21日,黃其森在接受媒體采訪時表示,"泰禾的負債並不可怕,隻要企業獲得的土地優質,項目運作能力良好,就沒有問題。"黃其森表示,在運用好金融工具的同時,泰禾一直十分註重風險把控,公司的資金一直安全可控。今年公司會更加靈活地運用金融工具,相信未來公司負債方面會有一定程度的改觀。

新聞來源htt宜蘭縣整合貸款p://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-19/10432736782.shtml

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